По данным Центрального Банка, разрыв цен на первичном и вторичном рынках жилья возник с 2017 года. Он не держался на постоянном уровне, но неизменно был на стороне «первички» – в 2018 году стоимость «первички» превышала цены вторичного рынка на 13% , в 2019 – 9%, с постепенным ростом в последующие годы, достигнув 40% в 2023.
Очевидно, что вторичный рынок жилья – это, прежде всего, необходимость решения жилищного вопроса, тогда как первичный рынок – это, кроме жилищного, и инвестиционный вопрос — стремление вложить свободные средства в надежный актив – недвижимость. Несмотря на то, что вторичный рынок всегда предлагает более широкий выбор квартир с выгодным расположением, следует учесть, что «вторичная» недвижимость уже обладает определенной историей, что не способствует скорости сделки в связи с необходимостью дополнительных проверок. При этом есть все основания полагать, что стоимость квадратного метра вторичного жилья реальна и отвечает конъюнктуре рынка, тогда как в стоимость квадратного метра новостроя вложены завышенные нормы прибыли.
Спрос на недвижимость зависит от покупательной способности населения. А это не просто уровень доходов населения, но и «ручное» регулирование государства. Один из инструментов — уровень ключевой ставки кредитования, от которого зависит уровень ипотечных ставок. Увеличение ключевой ставки, которое мы наблюдаем сейчас, влечет за собой рост стоимости ипотечных кредитов. В первую очередь это отразится на ставках для вторичного жилья, где, как известно, нет льготных государственных программ и низких ставок. Субсидированные программы, в свою очередь, пока сдерживают влияние ключевой ставки на рынок первичной недвижимости. На начало сентября средние ставки по рыночной ипотеке на «новострои» составляют чуть более 13%, на вторичное жилье – около 14%; а средняя ставка по льготной ипотеке с господдержкой для «новостроев» – почти 7,1% (при среднестатистических показателях кредита – сроке 15 лет, первоначальном взносе 30%).
